Juridiska domar och beslut
Den spanska förordningen
Sedan 1990-talet har Europeiska unionen varit orolig för klagomål om missbruk av ”timeshare-produkter” och godkände det europeiska direktivet 94/47 / CE den 26 oktober 1994 för att skydda konsumenternas rättigheter.
Detta direktiv infördes i spansk lag av det spanska parlamentet som godkände en första förordning den 15 december 1998.
Tiden visade dock att denna reglering var otillräcklig.
Den 29 mars 2012, efter det europeiska direktivet 2008/122 / CE, validerade det spanska parlamentet Real Decreto-Ley 8/2012, med ändring av tidsdelningsförordningen. Därefter har alla EU-medlemsstater införlivat direktivet i sin nationella lagstiftning.
Detta direktiv omfattade timeshare, långsiktiga semesterprodukter, återförsäljnings- och utbytesprodukter och har skapat ett dramatiskt prejudikat som har lett till stora förändringar i timeshare-industrin. Timeshare-direktivet var utformat för att ge konsumenterna ett viktigt skydd mot oönskade timeshare-avtal och kontrakt för liknande semesterprodukter, vilket ofta innebär betydande ekonomiska risker för konsumenterna.
I synnerhet har det utvidgat konsumentskyddet till att omfatta ytterligare semesterprodukter, till exempel timeshare-kontrakt för en period på mindre än tre år, timeshare-återförsäljningskontrakt, timeshare-utbytesprogram och långsiktiga semesterprodukter.
Första beslutet från den spanska högsta domstolen med hänvisning till ”evighet”
Den 15 januari 2015 trädde ett beslut från den spanska högsta domstolen i kraft till följd av ovannämnda regler.
Domstolen dömde till förmån för en norsk medborgare som hävdade att "perpetuity"-klausulen i hennes timeshare-kontrakt med Anfi var olaglig enligt EU-lagstiftningen.
I detta banbrytande mål mot Timeshare-jättarna på Gran Canaria, fastslog domstolen att "perpetuity"-klausulen bryter mot spansk lag, i och med att ett timeshare-avtal undertecknat efter den 5 januari 1999 inte får överstiga 50 år.
Som ett resultat blev hela avtalet ogiltigt för käranden och domstolen beordrade Anfi att återbetala samtliga rättegångskostnader samt alla räntor som uppkommit, alla juridiska avgifter och det dubbla beloppet som klienten hade betalat som handpenning.
Detta hade därefter en enorm inverkan på timeshare-ägare som undertecknade sitt kontrakt efter den 5 januari 1999 och öppnade upp fler möjligheter för de ägare som hoppades kunna undgå banden till deras kontrakt.
Beslut från den spanska högsta domstolen angående avkylningsperiod och tillhandahållande av information.
Högsta domstolsbeslutet har också godkänt att alla avtal som ingåtts tidigare skulle ha haft en 14-dagars nedkylningsperiod för inköp av produkter som är giltiga i hela Europa.
Under denna 14-dagarsperiod skulle konsumenterna ha kunnat överväga sitt köp och ställa frågor om de produkter de har valt och dra tillbaka avtalet om de vill göra det utan påföljder.
Dessutom borde säljare ha förbjudits att begära någon form av säkerhet.
Direktivet föreskriver också att varje timeshare som sålts sedan början av 1999 av näringsidkare ska tillhandahålla detaljerad information till köpare i god tid innan köparen förbinder sig till ett avtal.
Informationen måste innehålla priset som ska betalas, en detaljerad beskrivning av köpet inklusive timeshare-plats och antal, uppgifter om lägenheten/enheten/veckorna och den exakta vistelseperioden och vistelsetiden som köparen har rätt till enligt avtalet . Denna information ska även lämnas på köparens eget språk om han/hon så önskar.
Slutligen, innan något avtal ingås, är näringsidkaren skyldig att uppmärksamma konsumenten på förekomsten av "ångerrätten" och längden på ångerfristen och att det är olagligt att låta kunden teckna ett finansieringsavtal under denna period.
De viktigaste punkterna att komma ihåg är
- Att det finns en obligatorisk nedkylningsperiod på 14 dagar från inköpsdatum.
- Att kunderna måste informeras om denna nedkylningsperiod.
- Att inga pengar kan accepteras vid undertecknandet av avtalet eller inom 14 dagars avkylningsperiod.
- Att alla kontrakt måste vara skriftliga.
- Att vissa informationspunkter måste göras tydliga för kunden innan kunden undertecknar ett avtal så att kunden är helt medveten om alla villkor. Underlåtenhet att göra detta kommer att göra kontraktet ogiltigt.
- Kontraktet ska erbjudas på köparens språk.
- Att i händelse av ett kundavtal, till exempel under avkylningsperioden, annulleras också alla andra relaterade finansieringsavtal.
- Att kontraktets varaktighet inte får vara längre än 50 år.
Felaktig framställning och utelämnanden
Misrepresentation Act 1967 täcker situationer där ett uttalande görs slarvigt eller utan rimlig grund för att beskriva dess äkthet.
Några av de vanligaste felaktiga framställningarna som har sett avser uttalandet att, eftersom timeshare är en kvalitetsprodukt, ... att det kan ge en enorm avkastning på en investering för kunden.
Som tillägg, har säljare varit kända för att garantera att timeshare-marknaden är lätt att navigera och det blir enkelt att byta ut eller till och med sälja din timeshare vid ett senare tillfälle.
Även om många företag har hög utbildning för sina anställda har många stora organisationer lidit av det faktum att en del av deras säljpersonal tog sig fram att presentera en produkt på ett sådant sätt att kunden inte riktigt uppfattade verkligheten av vad han eller hon köpte.
Om ditt val att gå vidare och säkra en fastighet vid köptillfället berodde på näringsidkarens meddelanden och köpet inte är det som garanterades, är det dags att överväga att göra ett berättigat ersättningsanspråk med avseende på felaktig framställning.
Dessa är några av de vanligaste uttalandena och taktikerna som har påpekats.
- Vissa kunder fick höra att det specialerbjudande som föreslogs för köp endast var tillgängligt fram till slutet av den dagen och att priserna då skulle gå upp.
- Kunderna fick höra att deras timeshare eller köp är en finansiell investering som kommer att öka i värde.
- Att underhållskostnaderna inte kommer att öka.
- Att resorten skulle köpa tillbaka fastigheten efter ett visst antal år.
- Att de enkelt kunde sälja sin timeshare eller sitt köp.
- Att produkten de registrerade sig för inte var en timeshare- eller semesterägarprodukt utan en helt annan produkt.
- Genom att inte tillhandahålla information tydligt – en vag och förvirrande presentation innebär en utelämnande och de undertecknade avtalen får inte utelämna någon väsentlig information som genomsnittskonsumenten behöver som skulle göra det möjligt för dem att fatta ett välgrundat transaktionsbeslut.
- Att avtalen inte kan dölja eller tillhandahålla oklart, obegripligt, tvetydigt material, vilket döljer avsikten med kommersiell praxis så att den är oklar.
- Dessutom har kunder klagat på att med många andra typer av produkter som poäng eller uppgraderingar har de insett att deras fastighetsvärde fortfarande inte räcker för att boka sin önskade semester, inte erbjuder dem större flexibilitet eller gör deras egendom mer värdefull.
- Slutligen såldes många kunder sina ägarskap med utgångspunkten att deras huvud resort med faciliteter för vilka de betalar avgifter endast skulle vara tillgängliga för andra medlemmar. Under åren har många timeshare-resorter börjat hyra sitt boende på nätet med hotellbokningswebbplatser för icke-timeshareägare och denna förlust av exklusivitet har lett till mycket frustration och återigen felaktig presentation vid försäljningspunkten.
Om någon av ovanstående information gäller er har det aldrig varit viktigare att få goda råd och vi uppmuntrar er att få så mycket information som möjligt från våra kostnadsfria konsultationer utan förpliktelser.
Vårt team av interna advokater samarbetar med ett nätverk av advokatbyråer, internationella advokater, jurister och kontraktsadvokater. Alla är erfarna experter på andelsrelaterade (timeshare) kontrakt över hela världen.
Här på Legal Exits är vi mycket stolta över att alltid ge er ärliga, noggrant övervägda råd så att ni kan fatta rätt beslut för er och er familj.
Vår professionalism gör det möjligt för oss att erbjuda en mycket hög nivå av personlig tjänst på alla språk, tillgänglig för er varje dag i veckan, via telefon eller post.
Från det ögonblick ni tar vår tjänst för timeshare, kommer ni att få ett referensnummer och en utsedd kontaktperson för att erbjuda er fullständigt juridiskt stöd i alla relativa delar av ert ägande, oavsett om ni vill göra ett överlåtande eller lämna in en fodran.