Giudizi e sentenze legali

Il Regolamento Spagnolo

La legislazione in Europa, a parte la specificità e peculiarità delle forme giuridiche in vigore nei diversi Paesi membri, trova una base comune nella direttiva 94/47/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 26.10.1994.

Questa direttiva è stata introdotta nel diritto nazionale spagnolo dal proprio Parlamento che ha approvato un primo regolamento il 15 dicembre 1998.

Tuttavia, con il tempo si é dimostrato che questo regolamento non era sufficientemente incisivo.

Il 29 marzo 2012, in seguito alla direttiva europea 2008/122/CE, il Parlamento spagnolo ha convalidato il Real Decreto-Ley 8/2012, modificando il regolamento sulla multiproprietà. Tutti gli Stati membri dell'UE hanno successivamente incorporato la direttiva nella loro legislazione nazionale.

La direttiva ha introdotto una normativa quadro destinata a vincolare i singoli legislatori europei nell'adozione di una regolamentazione interna atta a proteggere il consumatore nei rapporti negoziali aventi ad oggetto l'acquisto del diritto di godimento a tempo parziale.

In particolare, ha esteso la protezione dei consumatori ad altri prodotti per le vacanze come, ad esempio, i contratti di multiproprietà per un periodo inferiore a tre anni, i contratti di rivendita di multiproprietà, i programmi di scambio e i prodotti per le vacanze a lungo termine.

Prima sentenza della Corte Suprema spagnola con riferimento alla "Perpetuità

Il 15 gennaio 2015 è entrata in vigore una sentenza della Corte Suprema spagnola come conseguenza della suddetta normativa.

La Corte si è pronunciata a favore di una cittadina norvegese che ha sostenuto che la clausola di “perpetuità” del suo contratto di multiproprietà con Anfi era illegale ai sensi del diritto dell’UE.

In questo caso innovativo contro i giganti della multiproprietà di Gran Canaria, la corte ha stabilito che la clausola di “perpetuità” viola la legge spagnola, in quanto un accordo di multiproprietà firmato dopo il 5 gennaio 1999 non può superare i 50 anni.

Di conseguenza, per la ricorrente, l'intero contratto è stato dichiarato invalido e il tribunale ha ordinato ad Anfi di rimborsare tutti i pagamenti così come la totalità degli interessi sostenuti, le spese legali e il doppio della somma che la cliente aveva pagato a titolo di caparra.

Questo caso ha avuto un impatto enorme sui proprietari di multiproprietà che hanno firmato il loro contratto dopo il 5 gennaio 1999 e ha aperto grandi speranze per quelli che auspicavano liberarsi dal loro contratto.

Sentenza della Corte Suprema spagnola sul periodo di riflessione e la fornitura di dati

La sentenza della Corte Suprema ha avallato che tutti i contratti avrebbero dovuto avere un periodo di riflessione di 14 giorni, per l'acquisto di prodotti validi in tutta Europa.

Questo periodo di riflessione di 14 giorni avrebbe permesso agli aquirenti di considerare il loro acquisto , fare domande e recedere dal contratto senza penalità nel caso in cui cambiassero idea.

Inoltre per i venditori stipula il divieto di esigere dall'acquirente somme di denaro a qualsiasi titolo fino alla scadenza del termine concesso per l'esercizio del diritto di recesso.

La direttiva stabiisce inoltre l'obbligo per il venditore di fornire tutte le informazioni tecniche e giuridiche, le più dettagliate possibile, inerenti l'operazione da perfezionare nella fase della sua trattativa

Le informazioni devono includere il prezzo da pagare, una descrizione dettagliata dell'acquisto compresa l'ubicazione e il numero della multiproprietà, i dettagli dell'appartamento/unità/settimana/e e il periodo esatto e la durata del soggiorno a cui l'acquirente ha diritto ai sensi del contratto . Se lo desidera, tali informazioni dovranno essere fornite anche nella lingua dell'acquirente.

Infine, prima di concludere qualsiasi accordo, il commerciante è tenuto a richiamare l'attenzione del consumatore sull'esistenza del "diritto di recesso", sulla durata del periodo di recesso e sul fatto che è illegale far firmare al cliente un contratto di finanziamento durante questo periodo.

In sintesi, i principali punti di interesse della sentenza sono

1. L'obbligo di applicare il periodo di recesso di 14 giorni dalla data d'aquisto.
2. L'aquirente deve essere informato sul periodo di recessso
3. Il divieto di esigere dall'acquirente somme di denaro a qualsiasi titolo fino alla scadenza del termine concesso per l'esercizio del diritto di recesso.
4. Il contratto deve essere per iscritto
5. Prima di firmare un contratto, alcuni elementi informativi devono essere chiariti al cliente come il diritto oggetto del contratto, con specificazione della natura e delle condizioni di esercizio di tale diritto nello Stato in cui è situato l'immobile; se tali ultime condizioni sono soddisfatte o, in caso contrario, quali occorre soddisfare.
6. Il contratto deve essere offerto nella lingua dell'acquirente.
7. In caso di disdetta dell'accordo da parte del cliente, per esempio durante il periodo di riflessione, anche tutti gli altri contratti di finanziamento correlati vengono annullati.
8. La durata del contratto non può superare i 50 anni.

Dichiarazioni false e omissioni

Il Misrepresentation Act 1967, copre situazioni in cui una dichiarazione è fatta con noncuranza o senza motivi ragionevoli nel descriverne l'autenticità.

Ci sono molti esempi che sono stati portati alla nostra attenzione. Alcuni dei più comuni si riferiscono alla dichiarazione che, poiché in generale, la multiproprietà è un prodotto di qualità, un investimento in questa producerà nel tempo un grande ritorno economico.

Inoltre, i venditori sono anche noti per garantire che il mercato delle multiproprietà è facile da esplorare e che sarà semplice scambiare o anche vendere la vostra multiproprietà in un secondo momento.

Anche se molte società possiedono un alto standard di formazione per il loro personale, molte altre purtroppo hanno sofferto del fatto che alcuni dei loro addetti alle vendite hanno presentato un prodotto in modo viziato o tale che il cliente non ha percepito veramente la realtà di ciò che stava aquistando.

Se al momento dell'acquisto, la tua scelta di procedere e mettere in sicurezza un immobile dipendeva dagli annunci del commerciante e l'acquisto non è quello garantito, allora è il momento di considerare di avanzare una legittima richiesta di risarcimento rispetto alla falsa dichiarazione.

Di seguito alcune delle affermazioni e tattiche più comuni segnalate dai nostri clienti.

1. Ad alcuni clienti è stato detto che l'offerta speciale proposta era accessibile solo fino alla fine della giornata e che in seguito i prezzi sarebbero aumentati.
2. Ai clienti è stato assicuratoto che la loro multiproprietà o il loro acquisto è un investimento finanziario che aumenterà di valore con il tempo.
3. Che le spese di mantenimento non saranno aumentate.
4. Che dopo un certo tempo il Resort riaquisterà il loro titolo.
5. Che sarà facile vendere la loro multiprorietà.
6. Che il prodotto aquistato non si tratta di una multiproprietà o prodotto casa vacanza ma tutt'altra cosa.
7. Non fornendo informazioni in modo chiaro: una presentazione vaga e confusa equivale a un'omissione e gli accordi firmati non devono omettere alcuna informazione materiale di cui il consumatore medio ha bisogno che gli consentirebbe di prendere una decisione transazionale informata.
8. L'accordo non può nascondere o fornire materiale poco chiaro, incomprensibile, ambiguo, o che possa oscurare l'intento della pratica commerciale
9. Inoltre, con l'aquisto di altri prodotti e programmi correlati i clienti si sono resi conto che il valore della loro proprietà non era sufficiente per prenotare la vacanza desiderata, non offriva loro la flessibilità promessa, ne rendeva il loro prodotto piú esclusivo.
10. Infine, a molti clienti é stata venduta la multiproprietà con la premessa che il resort di origine e le strutture per le quali pagano le spese di manutenzione sarebbero stati accessibili solo e unicamente da altri soci. Nel corso degli anni molti resort in multiproprietà hanno iniziato ad affittare i loro alloggi online attraverso siti molto comuni di prenotazione alberghiera. Questa perdita di esclusività é dovuta alle dichiarazioni viziate e false elargite dal venditore al momento dell'aquisto.

Visto il panorama attuale, è molto importante ottenere una buona consulenza se state pensando di acquistare, vendere , riscattare o richiedere un risarcimento di una multiproprietà. Vi incoraggiamo a ottenere quante più informazioni possibili dalle nostre consulenze gratuite e senza impegno.

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